L’analyse de portefeuille immobilier locatif est une prestation de traitement de données qui rassemble en une même vue vos travaux, vos charges et vos loyers encaissés afin de calculer, pour chaque bien, le rendement net véritable — une fois retranchés taxes, assurance, frais de gestion, charges non récupérables, impayés et périodes de vacance. Elle produit un classement du portefeuille et une synthèse d’arbitrage. Elle s’adresse aux bailleurs privés, SCI familiales et investisseurs détenant de deux à plusieurs dizaines de biens en location longue durée.
Je suis François Castellani, consultant et développeur près de Toulouse (NETSOLUTION). Je travaille sur vos fichiers — tableur ou exports —, sans accès à vos outils et sans aucun conseil en investissement.
Le rendement brut ment
À la signature, l’arithmétique tient en une ligne : on divise le loyer annuel par le prix payé. Trois exercices plus tard, il a fallu absorber les taxes, l’assurance, les frais de gestion, les charges qu’aucun locataire ne rembourse, les loyers jamais encaissés, les chantiers de remise en état et les semaines de logement vide entre deux baux. Le bien vedette du tableur de départ n’est pas toujours celui qui rapporte — et celui qu’on pensait moyen porte parfois tout le portefeuille.
Ce que j’analyse
Le rendement net par bien, toutes charges réelles déduites ; le taux de vacance et son coût par bien ; l’évolution des charges récurrentes ; la répartition des travaux entre entretien courant et gros postes ; les impayés — fréquence, montants, biens concernés ; la rotation des locataires et son coût complet ; et la comparaison entre biens de nature comparable, la seule qui ait un sens.
Ce que vous recevez
Un rapport par bien et une vue d’ensemble du portefeuille : classement par rendement net, points de fuite identifiés, coûts cachés chiffrés, et une synthèse claire — les biens qui performent, ceux qui pèsent, ceux dont la situation mérite d’évoluer. En option : l’analyse détaillée des travaux, celle de la rotation, l’historique sur trois à cinq ans, et un tableau de bord réutilisable à alimenter chaque année.
Ma méthode
Collecte, consolidation par bien, calcul du rendement net, comparaison, synthèse. Vos fichiers suffisent, dans l’état où ils sont — y compris un tableur tenu à la main depuis des années. Si vos relevés de gérance n’existent qu’en PDF, mon service d’extraction PDF vers Excel les rend exploitables ; et pour fiabiliser le suivi des encaissements, le rapprochement factures et paiements complète l’analyse.
Ce que je ne fais pas
Mon rôle s’arrête au traitement de vos données et à la production de chiffres : je n’interviens ni sur la fiscalité, ni sur la stratégie patrimoniale, ni sur les décisions d’investissement. Vendre, garder, rénover ou basculer vers un autre mode de location : ces choix vous appartiennent, avec l’appui de votre conseil. Pour la location courte durée, orientez-vous vers mon analyse d’hébergement touristique, conçue pour ce modèle.
Tarif
À partir de 190 € pour un portefeuille jusqu’à dix biens : rendement net, vacance, charges, classement et synthèse — une analyse complète en l’état. Les options (extension à 50 biens, analyse des travaux, rotation, historique pluriannuel, tableau de bord, bilan annuel récurrent) se chiffrent sur devis. Demandez un devis gratuit en indiquant le nombre de biens et la forme de vos données.
Questions fréquentes
Quelles données faut-il fournir pour l’analyse ?
Vos loyers encaissés, vos charges et vos travaux, détaillés par bien et par période. Un export de votre logiciel de gestion locative convient, mais un tableur bien tenu suffit tout autant, dès lors que les informations essentielles y figurent. Aucun accès à vos outils n’est demandé.
Je gère tout sur un simple tableur, est-ce suffisant ?
Oui. Beaucoup de bailleurs gèrent ainsi, et c’est parfaitement exploitable si les loyers, les charges et les travaux y sont notés par bien. Si le fichier est devenu confus au fil des années, sa remise en ordre fait partie du travail de consolidation.
Faites-vous du conseil en investissement immobilier ?
Non. J’analyse vos données existantes et je livre des chiffres : rendement net, vacance, charges, rotation. Ni fiscalité, ni patrimoine, ni stratégie d’investissement : décider de vendre, garder ou rénover vous appartient, en lien avec votre conseil habituel — auquel mon rapport donne une base factuelle solide.
L’analyse convient-elle à la location saisonnière ?
Pour la location courte durée, mon analyse de performance d’hébergement touristique est plus adaptée : elle intègre le taux d’occupation, les canaux de réservation et leurs commissions, la tarification par période. La présente analyse est conçue pour la location longue durée.
Combien de biens faut-il pour que l’analyse soit utile ?
Dès deux ou trois biens, la comparaison apporte déjà des enseignements — notamment quand un bien absorbe silencieusement le rendement des autres. La formule de base couvre jusqu’à dix biens, et une option étend l’analyse jusqu’à cinquante pour les portefeuilles importants.